Понимаю, звучит как фантастика. Ведь даже сами застройщики столько не зарабатывают. Да и банки дают деньги дешевле. В чём подвох?
Меня зовут Иван Тягунов. Я основатель инвестиционный платформы «ВБетон» (включена в реестр Банка России). С 2024 года я инвестирую в загородную недвижимость — и уже профинансировал строительство десятков домов на сумму более 800 млн рублей. Всё, что касается загородки, знаю изнутри.
На самом деле подвоха никакого нет — только математика и здравый смысл. Давайте разбираться, как устроен бизнес заёмщиков и почему инвестиции в них могут приносить 30% годовых.
Итак, застройщики ИЖС строят дома на заказ. К ним приходят клиенты с землёй и одобренной ипотекой — деньги на строительство уже лежат на эскроу-счёте.
С клиентом заключают договор строительного подряда, застройщик начинает строить дом. И только когда он закончит и сдаст объект, сможет получить деньги с эскроу-счёта. Этот механизм ввели в ИЖС только в 2024 году — и, естественно, застройщики массово столкнулись с одной серьёзной проблемой:
Деньги на стройку он должен найти самостоятельно.
И вот такой застройщик приходит в банки, а те либо отказывают (потому что проекты относительно маленькие, а сам заёмщик не соответствует риск-профилю), либо со скрипом открывают кредитные линии, которых совсем не хватает на строительство.
Об этом написали даже крупные российские СМИ — дефицит кредитования в сфере ИЖС оценили в 450 млрд рублей.
Именно поэтому застройщики готовы брать деньги у частных инвесторов под высокие проценты.
Как же застройщик не банкротится при такой ставке и возвращает проценты?
Тут чистая математика. Стоимость денег считается в годовых, а вот строительство может быть очень быстрым. Допустим, если застройщик берёт деньги на полгода, то финансовая нагрузка на него будет уже не 30%, а 15%. Если он возьмёт заём на четыре месяца, нагрузка снизится до 12,5%.
Кстати у нас на платформе «ВБетон» есть застройщики, которые раскрывают эскроу-счета за четыре месяца — это вполне реально.
Теперь ещё один момент: если деньги выдавать не единым платежом, а поделить их на маленькие части — транши — нагрузка станет ещё меньше. Для наглядности покажу вам пример реальной сметы и финансовой нагрузки на проект нашего застройщика, который возводит загородные дома за четыре месяца:
Если маржинальность проекта будет хотя бы 20%, то при таком финансировании её вполне хватит и на выплаты по процентам, и на заработок застройщику.
Как частному инвестору зарабатывать на таких проектах?
Можно самостоятельно искать таких застройщиков, заключать с ними договоры займов и контролировать выполнение этапов. Но это адовая работа, успех в которой (особенно в нынешних экономических реалиях) не гарантирован.
Альтернативный вариант — инвестировать через краудлендинговые платформы. Это финансовые организации, которые работают по Федеральному закону №259-ФЗ и отчитываются регулятору в лице ЦБ РФ. Они забирают на себя всю работу по привлечению инвестиций, выдачи займов и контролю проектов — и инвесторы могут пользоваться этим совершенно бесплатно.
«ВБетон» — одна из таких платформ. На ней вы сможете найти проекты строительства по договорам эскроу, флиппинга квартир и домов, редевелопмента коммерческих помещений и т. д.
Чтобы посмотреть проекты и проинвестировать, достаточно пройти регистрацию. Попробовать можно любой комфортной суммой.
Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции в займы высокорискованные — вы можете потерять часть или все деньги целиком.
Листая дальше, вы перейдёте на vbeton.ru