Каждый год в России строят более 400 000 загородных домов. Из них примерно половина — готовые дома на продажу. Кто их строит, почему доля крупных застройщиков менее 1% и откуда там доходность 30% годовых для инвесторов — рассказываю в материале.
Меня зовут Иван Тягунов. Я основатель инвестиционный платформы «ВБетон» (включена в реестр Банка России). С 2024 года я инвестирую в загородную недвижимость — и уже профинансировал строительство десятков домов на сумму более 800 млн рублей. Всё, что касается загородки, знаю изнутри.
Главный тренд в недвижимости, который набирает обороты последние 5–7 лет — приобретение готового жилья:
- квартир — с отделкой, иногда даже мебелью и техникой;
- домов — с отделкой и хотя бы кухней.
Причина понятна: чем быстрее можно въехать в новое жильё, тем меньше денег потратит покупатель. Согласитесь, неудобно и довольно дорого снимать квартиру, пока делаешь ремонт в собственном доме.
Именно поэтому всё больше людей предпочитают покупать готовые дома с отделкой — и застройщики это знают. Они покупают землю в развитых локациях, строят там дома и продают — особой популярностью пользуются объекты в сегментах «эконом» и «комфорт».
Особенность этого рынка в том, что он локальный. Нет одного или нескольких крупных застройщиков, которые контролирую или делят между собой какой-то регион. Вместо них — много маленьких команд, которые работают в микролокациях.
У этой особенности есть два следствия:
Первое — маленькие локальные команды не могут брать деньги в банках. Проектное финансирование начинается от 500 млн в банках второго эшелона и от 1 млрд в самых крупных. Кроме того, банки дают только 70% от проектной сметы — остальные 30% застройщики должны вложить самостоятельно. Для этого у них должен быть солидный капитал. Но откуда ему взяться, если команда маленькая?
Второе — показывать высокую рентабельность могут только люди, которые живут в той локации, на которой работают. Если этим же будут заниматься крупные компании, масштаб их бизнеса «съест» всю маржу. Поэтому основной портрет заёмщика в этом сегменте — предприниматель «на месте», который знает, на какие дома есть спрос, как дёшево покупать землю и через кого такие сделки можно организовать.
Как же флиппер не банкротится при такой ставке и возвращает проценты?
Тут чистая математика. Стоимость денег считается в годовых, а вот строительство может быть очень быстрым. Допустим, если застройщик берёт деньги на полгода, то финансовая нагрузка на него будет уже не 30%, а 15%. Если он возьмёт заём на четыре месяца, нагрузка снизится до 12,5%.
Кстати у нас на платформе «ВБетон» есть застройщики, которые раскрывают эскроу-счета за четыре месяца — это вполне реально.
Теперь ещё один момент: если деньги выдавать не единым платежом, а поделить их на маленькие части — транши — нагрузка станет ещё меньше. Для наглядности покажу вам пример реальной сметы и финансовой нагрузки на проект нашего застройщика, который возводит загородные дома за четыре месяца:
Если маржинальность проекта будет хотя бы 25%, то при таком финансировании её вполне хватит и на выплаты по процентам, и на заработок застройщику.
Как частному инвестору зарабатывать на таких проектах?
Можно самостоятельно искать таких застройщиков, заключать с ними договоры займов и контролировать выполнение этапов. Но это адовая работа, успех в которой (особенно в нынешних экономических реалиях) не гарантирован.
Альтернативный вариант — инвестировать через краудлендинговые платформы. Это финансовые организации, которые работают по Федеральному закону №259-ФЗ и отчитываются регулятору в лице ЦБ РФ. Они забирают на себя всю работу по привлечению инвестиций, выдачи займов и контролю проектов — и инвесторы могут пользоваться этим совершенно бесплатно.
«ВБетон» — одна из таких платформ. На ней вы сможете найти проекты строительства по договорам эскроу, флиппинга квартир и домов, редевелопмента коммерческих помещений и т. д.
Чтобы посмотреть проекты и проинвестировать, достаточно пройти регистрацию. Попробовать можно любой комфортной суммой.
Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции в займы высокорискованные — вы можете потерять часть или все деньги целиком.
Листая дальше, вы перейдёте на vbeton.ru